Plusvàlua per herència d’un pis: què és i quines bonificacions es poden aplicar

Heretar un pis no és només rebre un bé, també implica assumir obligacions fiscals. A banda de l’Impost de Successions, l’hereu ha de fer front a la plusvàlua municipal. Molta gent ho descobreix tard, i això pot generar disgustos si no s’ha previst amb temps. T’expliquem en què consisteix, com es calcula i quines bonificacions es poden aplicar.

Què és la plusvàlua per herència d’un pis

Tècnicament es diu Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU). És un impost municipal, gestionat per cada ajuntament, que grava l’augment de valor d’un immoble des que s’adquireix fins que es transmet. Aquesta transmissió pot ser entre persones vives (compravenda) o, com en el cas que ens ocupa, per defunció (herència).

Qui paga la plusvàlua en una herència

La paga l’hereu, i ha de liquidar-la en el termini de 6 mesos des de la defunció. És possible demanar una pròrroga de 6 mesos addicionals, però cal sol·licitar-la dins dels primers 5 mesos del termini inicial. És habitual demanar aquesta pròrroga per tenir temps de reunir els diners necessaris per pagar la plusvàlua i l’Impost de Successions alhora.

Com es calcula

Existeixen dos mètodes de càlcul, i el contribuent pot triar el que li resulti més favorable:

Mètode objectiu: s’aplica un coeficient (segons els anys transcorreguts des de l’adquisició) sobre el valor cadastral del terreny que consta al rebut de l’IBI. Aquests coeficients els publica Hisenda cada any.
Mètode de plusvàlua real: es calcula la diferència entre el preu pel qual la persona difunta va adquirir l’immoble i el valor que té en el moment en què l’hereu el rep.

Val la pena fer els números amb els dos mètodes abans de liquidar l’impost, perquè el resultat pot variar molt segons el temps transcorregut i les circumstàncies de cada cas.

I si el pis no ha guanyat valor, o fins i tot n’ha perdut?

Si l’immoble no ha incrementat de valor, per llei no hi hauria d’haver plusvàlua a pagar. En aquests casos, es recomana presentar l’autoliquidació marcant la casella de «no subjecte» i adjuntar la documentació que ho acrediti. Si ja s’ha pagat i després es comprova que no hi va haver increment de valor, és possible sol·licitar la devolució, sempre dins d’un termini de quatre anys, presentant les escriptures de transmissió i adquisició perquè Hisenda ho revisi.

Quines bonificacions es poden aplicar

Aquí és on cal anar amb compte, perquè les bonificacions les fixa cada ajuntament, i varien d’un municipi a l’altre. En general, quan l’habitatge es transmet a favor del cònjuge o de descendents o ascendents directes, molts ajuntaments catalans apliquen bonificacions que poden arribar fins al 95%, sovint amb la condició de no vendre l’habitatge durant els anys següents a l’herència.

A Sabadell, com a la resta de municipis, cal consultar l’ordenança fiscal vigent de l’Ajuntament per confirmar el percentatge exacte i els requisits aplicables, ja que poden variar respecte a altres ciutats com Barcelona.

Documentació necessària per liquidar la plusvàlua

El tràmit concret depèn de cada ajuntament, però en general caldrà aportar:

Escriptura d’acceptació de l’herència de l’immoble
Certificat d’últimes voluntats
Títol d’adquisició per part de la persona difunta
Últim rebut de l’IBI
DNI de la persona beneficiària

Preguntes freqüents

Si liquido l’impost fora de termini, perdo la bonificació per habitatge habitual? No necessàriament: en general es pot aplicar igualment, sempre que Hisenda no hagi iniciat ja un procediment d’inspecció o comprovació.

Si compro la part dels altres hereus després de pagar la plusvàlua, l’he de tornar a pagar? No, la dissolució de condomini entre cohereus no torna a generar plusvàlua. Ara bé, quan es vengui l’immoble en el futur, la data de referència per calcular la nova plusvàlua serà la de l’herència original, no la de la dissolució del condomini.

Com t’ajudem des d’Immobiliària Tisa

Gestionar l’herència d’un pis implica prendre decisions amb informació fiscal precisa: quin mètode de càlcul convé més, quines bonificacions s’apliquen al teu municipi i quins terminis has de complir. Des de Tisa t’acompanyem per revisar el teu cas concret i evitar sorpreses en el procés.

Si has heretat un pis a Sabadell o al Vallès Occidental i vols saber com queda la teva situació, contacta amb el nostre equip i t’ho expliquem pas a pas.

Ajudes per a l’entrada d’un pis per a joves a Catalunya: quines existeixen i com funcionen

Reunir els diners de l’entrada segueix sent el gran obstacle per a molts joves que volen comprar el seu primer habitatge. Amb els preus a l’alça, arribar al 20-30% que demanen normalment els bancs es fa cada cop més difícil. La bona notícia és que existeixen diverses vies de suport, tant des de la Generalitat com des de l’Estat, pensades específicament per facilitar aquest primer pas.

A Immobiliària Tisa acompanyem els nostres clients de Sabadell i el Vallès Occidental durant tot el procés de compra, i una de les consultes més habituals és precisament aquesta: quines ajudes existeixen avui per a l’entrada d’un pis i quins requisits cal complir. T’ho expliquem de forma clara.

Préstec Emancipació (ICF): finança fins al 20% de l’entrada

És la mesura més directa si el que et falta és cobrir l’entrada. La Generalitat, a través de l’Institut Català de Finances, ofereix un préstec que:

Finança fins al 20% del valor de l’habitatge, amb un límit de 50.000 €
Té un interès del 0%
No cal començar a retornar el principal fins que no s’acaba de pagar la hipoteca (amb una carència de fins a 30 anys)
Un cop liquidada la hipoteca, es disposa de 5 anys per retornar el préstec

Requisits principals: tenir entre 18 i 35 anys, estar empadronat a Catalunya, que sigui la primera vivenda de la persona sol·licitant i que en passi a ser la residència habitual. Hi ha també un límit d’ingressos (fins a 6,5 vegades l’IRSC) que varia segons si la compra és individual o conjunta.

Un detall important que sovint es passa per alt: els habitatges comprats amb aquest préstec passen a tenir protecció oficial (HPO) de manera permanent, cosa que condiciona el preu si es vol vendre en el futur.

Avals ICO per a primera vivenda: l’Estat cobreix part del que normalment és «entrada»

A escala estatal, l’aval ICO permet que el banc financiï un percentatge que, sense aval, s’exigiria com a entrada:

Amb caràcter general, l’ICO avala fins al 20% de l’import del crèdit
Si l’habitatge té qualificació energètica D o superior, l’aval pot arribar al 25%

Requisits: majoria d’edat i residència legal a Espanya durant els 2 anys anteriors, patrimoni màxim de 100.000 €, ingressos de fins a 37.800 € bruts anuals per a una persona (amb increments per a compres conjuntes o amb fills a càrrec), i no haver estat propietari d’un altre habitatge amb anterioritat (amb excepcions per casos com herències en copropietat o separacions).

La tramitació es fa directament amb l’entitat bancària on es formalitza la hipoteca. Cal tenir en compte que la línia actual té data límit de formalització el 31 de desembre de 2025, subjecta a possibles ampliacions.

Tipus reduït del 5% en l’ITP per a joves a Catalunya

Aquesta mesura no cobreix l’entrada, però redueix el desemborsament inicial si es compra un habitatge de segona mà, on l’ITP té un pes important:

Tipus impositiu del 5% en lloc del general, per a la compra d’habitatge habitual per part de persones joves
Cal tenir 35 anys o menys en el moment de la compra
La suma de base general i d’estalvi de la darrera declaració de la renda, menys els mínims personals i familiars, no pot superar els 36.000 €

Tipus reduïts en municipis rurals

L’Agència Tributària de Catalunya també preveu tipus reduïts per a habitatge habitual en municipis rurals: 4% amb caràcter general (3% si el municipi és d’atenció especial), i tipus similars per a compres destinades a rehabilitació, sempre amb condicions específiques per a cada supòsit.

Com t’ajudem des d’Immobiliària Tisa

Comprar el primer habitatge implica coordinar diverses peces alhora: la part immobiliària, la financera i la fiscal. Des de Tisa t’acompanyem perquè tot avanci de forma ordenada:

Ordenem la documentació i els terminis perquè l’operació arribi a signatura sense sorpreses
Revisem si la teva compra encaixa amb cadascuna de les vies disponibles (préstec ICF, aval ICO, ITP reduït)
Coordinem els diferents actors implicats perquè tot vagi en la mateixa direcció

Si estàs valorant comprar el teu primer habitatge a Sabadell o al Vallès Occidental, parla amb el nostre equip i revisem junts quines ajudes et poden encaixar.